恭喜您还没买房的，未来3个月或迎来3个大好消息，准备买房的可关注不知不觉，2019年还剩最后3个月，不禁感叹时间过得真快啊。对于房地产市场而言，过去这9个月基本也没有“闲”着，先后经历了小阳春、快速退烧、持续降温的过程，因此不少购房者对于要不要买房的问题一直比较纠结。当然，除了楼市下行态势比较明显以外，进入10月份，根据央行要求，住房贷款利率也迎来了新变化，未来利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，就目前来看，实际LPR并不会低于传统的房贷利率，所以这也进一步加深了购房者的观望情绪。不过，面对开发商纷纷推出的一些优惠措施，有时候难免也会有心动的感觉，那么问题来了，今年到底还能不能买房呢？笔者认为，2019年最后这3个月，楼市或有可能迎来3大“好消息”，无论是买房还是租房都可以关注一下。

好消息一：开发商开始“蓄客冲量”，未来3个月或迎来扎堆促销

进入2019年以来，银保监会针对房地产信托、银行贷款等在内的监管政策迭出，房地产融资持续收紧，所以“金九银十”期间，房企普遍选择通过加快销售和回款来减轻现金流压力，而且有的楼盘一降到底。根据报道，恒大有房源可低至6折，这意味着，一套100万的房子，最低60万基本就可以拿下。无独有偶。碧桂园在三四线城市的某楼盘直接降价30%，引起市场广泛关注。对此，可能有人会说，降价的都是尾盘或部分房源，但笔者认为，不管是什么房源，市场降温的事实已经十分明显。

在刚刚过去的小长假，开发商和销售中介纷纷调整策略，通过一系列的变相降价活动来积极蓄客，比如全员营销、黄金周额外优惠、送精装、送家电、折上折、限价房等等，显然做好了全力冲刺最后3个月的准备。当然，开发商的“努力”确实也换来了回报，根据相关报道，在黄金周期间，恒大、碧桂园、万科、绿地等多家房企的销售规模均超过了百亿。不过，距离完成全年目标仍有一定差距，目前完成率达到75%以上、处于65%-75%之间的房企均占比4成，剩余2成完成率则不到65%。

因此，结合以上这些情况来看，笔者认为，未来3个月会是开发商冲刺全年业绩目标的关键期，扎堆促销或成为普遍现象，甚至不排除一些楼盘推出较大优惠。所以，对于自住购房者来说无疑是迎来了一个好消息，一方面开发商有回笼资金的需求，另一方面你也有买房的需求，所以未来3个月不失为一个“捡漏”的机会，遇到合适的房源可以谨慎考虑后入手。当然，如果不着急买房也可以再等等。

好消息二：住房租赁新规密集出台，住房租赁立法有望实质推进

根据统计，从2018年开始，截至目前，全国已经有上百个城市发布了住房租赁政策。进入2019年下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地又相继出台住房租赁新规，具体措施涵盖增加房源供给、整治租赁乱象、稳定租金涨幅等。具体来看，深圳明确房屋租金年涨幅不得超过5%，广州要求租金周期支付不得超过1年，合肥则明确个人出租三年零税费等等。当然，除了租赁新规密集发布，万科等房企也开始布局租赁市场，比如万科获准公开发行住房租赁专项债券，本期拟投资住房租赁项目7个，提供租赁住房4944间。

笔者认为，无论是住房租赁新规密集出台，还是房企布局住房租赁市场，都给我们释放了一个十分明显的信号，即发展住房租赁市场是大势所趋，未来随着政策的重视，住房租赁市场的前景值得大家期待，所以安心租房或许不再是难题。其实，就现阶段这些城市出台的措施来看，都具有很强的针对性，显然有利于解决人们在租房过程中经常遇到的租金上涨乱象，虚假房源，以及黑中介等问题，从而最终形成利好租房市场的氛围，减少租房过程中的诸多麻烦。

除此之外，还有一个值得关注的信号。据中国房地产经纪人学会会长杜鹃表示，目前住建部正在起草加强中介市场管理的法律法规，从而推动《住房租赁条例》的立法，并准备在今年出台。笔者认为，该法律一旦出台，无疑可以从法律层面上保障租房者的权益，一定程度上可以解决租客们的后顾之忧，所以未来3个月值得大家留意。其实，退一步来说，即使今年没有出台，相信实质性推进的日子也不会让大家等太久了。

好消息三，土地价格持续回落，房价再次大涨的空间和概率降低

从去年开始，受融资成本上升以及现金流压力影响，开发商拿地积极性就普遍下降，所以土地市场一直处于降温之中。根据相关统计，截至目前，重点监测全国100个城市土地价格为5546元/平方米，同比涨幅接近于零。单看刚刚过去的第三季度，百强房企拿地溢价率明显滑落，6成地块的溢价率不足10%，8成地块的成交溢价率低于30%。笔者认为，土地降温最明显的表现就是融创、富力等大型房企宣布除非遇到优质的土地项目，否则下半年暂停拿地。

那么，土地降温有可能持续多久呢？据恒大研究院发布的报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。除此之外，在防范风险和推动脱虚向实的大环境下，未来资金大规模流入房地产已经变得不现实，所以综合这两个原因来看，降价跑量和回笼资金或成为房企的普遍选择，而且这种态势不仅仅局限于未来3个月，还有可能延续未来一两年。对此，社科院世界经济研究所国际金融室副主任肖立晟甚至认为，本轮楼市下行周期或将会持续至2022年左右。

笔者认为，在房住不炒的长期定位下，稳地价是前提，稳预期是根本，稳房价则是结果。因此，一旦土地价格呈现不涨或者微涨态势，买房囤房意愿就会继续下滑，这基本意味着房价再次大涨的空间和概率也不是很高了。显而易见，地价稳定，对刚需而言，显然是一大利好消息。但是，对炒房囤房客而言，未来或迎来进退两难的局面，想卖不掉并不是很容易，但是不卖可能又面临月供压力。总而言之，不要抱着老眼光看待楼市变化了，冷静和理性才是大势所趋。

基于以上三点来看，随着土地价格和市场预期的进一步稳定，房价大概率会保持长期平稳，这显然是利好楼市所有人的结果。具体来看，2019年最后3个月，为了冲刺年终业绩，开发商大概率会开启大规模的促销活动，所以对于现阶段有住房需求的购房者来说，遇到高性价比的房源可以入手。当然了，如果不着急买房，随着住房租赁政策的发展成熟，住房方式也会多样化，所以未来完全可以根据自己的经济实力来选择买房或租房。总而言之，利好买房、租房的环境氛围正在逐步形成，住有所居也将慢慢实现。